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[新华社]全球地产新“一哥”是怎样炼成的?

 发布时间:2016.10.13   内容来源:新华社

“超越万科”的口号,在过去多年一直是地产圈的一面旗帜,让众多房企前赴后继。

时间到了2016年,房地产行业优胜劣汰加剧、集中度迅速提升,调控政策持续加码,而深陷“股权之争”一年多的万科,在9月底,已然跌下“全球第一房企”的宝座。取而代之的是小自己12岁的恒大。

对比之下不难发现,无论是销售额、总资产、营业收入、现金余额等核心财务指标,还是发展速度、增长预期,恒大都在全面碾压万科。

恒大问鼎全球第一房企

2016年10月10日,中国恒大(HK.3333)发布的9月销售简报显示,前三季度累计销售额2805.8亿元,较去年全年增长39%,并有望实现全年100%的涨幅。其中9月份的销售额为475.2亿元,较去年同期增幅达323.6%,是连续第三个月的行业第一。而恒大连续三个月突破400亿元的单月销售业绩,相当于部分大房企的全年销售额,可以排入2015年全国百强房企销售排行榜第17位。

销售面积方面,2016年1~9月份恒大累计销售面积达3457.7万平方米,9月份完成量为515.8万平方米。

从这两个累计销售数据的对比来看,万科分别落后恒大177亿元和1465.6万平方米。此外,克而瑞发布的2016年1-9月权益销售榜还显示,恒大累计权益销售额已达2668.1亿,持续位列全国第一,较第二名万科高774.4亿。

具体从单月销售业绩来看,恒大在2016年第三季度连续三月高于万科,领先幅度分别达57%、141%和87%。9月份的销售面积则超出后者302.4万平方米。

这意味着恒大已取代万科,成为了新的全球房企老大。

事实上,恒大和万科的销售额从500亿元跨入千亿级房企大门均用了3年时间,但达到千亿规模之后,前者的增速明显更高,从1000亿元增至2000亿元仅用了两年,万科用时多了一倍。

而在多家房企创下历史最好成绩的2016年上半年,对比恒大和万科两大巨头的半年报财务数据可以发现,恒大中期总资产、营业额、核心业务利润、现金余额等各项指标均领先行业,分别较万科高2876亿元、127亿元、25亿元和1401亿元。

全球地产新“一哥”是怎样炼成的?

成立于1996年的恒大,自2009年上市之后就表现出了迅猛的增长势头。

与雄踞全球第一房企位置多年的万科相比,恒大2009年销售额303亿元,而同时期的万科634亿销售规模是恒大的2倍多。此后几年,尽管双方差距在不断缩小,但近三年的销售金额仍相差70%、62%、30%。而在楼市火爆的2016年,恒大仅用9个月就实现了反超。

实际上,恒大全面超越万科,在2016年前8个月的销售中就已露出明显的迹象——恒大在销售金额方面与万科仅差距1.88%,为44.6亿元;而从销售面积方面比较,恒大比万科多出1163.2万平方米,是后者的1.65倍。

而在分析人士看来,恒大此次成为全球地产新的“一哥”绝非偶然。

“这与恒大项目的城市分布、拿地策略、产品战略、运营模式等等都有关系。”上海易居房地产研究院总监严跃进告诉《瞭望东方周刊》。

首先,恒大拥有充足的土地资源与资金储备,这还将推动其未来实现持续高速增长。从中报数据来看,截止2016年上半年恒大已进入全国175个城市,项目总数454个,是布局最广的房企,其中一二线占比73%;其手握现金余额达2120亿,连同未使用银行授信额度1260.1亿元,可动用资金合计3380.1亿元。

其次,财经观察家秦朔则分析认为,“恒大模式”的典型特点是建设大众化精品住宅,并通过动态调整,不断优化产品结构和区域结构,这使得其能够在楼市分化加剧、多地调控升级的市场、政策环境下,依然保持销售的旺盛。在恒大产品线中,中端及中高端产品占比85%,高端及旅游度假产品占比15%,更是全国唯一推出全精装交楼及无理由退房举措的房企,定位刚性需求,因此市场巨大。

另外,让其他房企难以望其项背的是,恒大多年来形成的标准化打法。“在买地、设计、招标、销售等多环节严格实施标准化管理,再加上强大的实行力,确保项目拿地后4-6个月即可开盘,实现高周转。”严跃进先容说。

恒大今天的成功,与其董事长许家印的企业经营哲学紧密相关。1996进军房地产的许家印,首个项目便采用短平快的销售策略,并因此迅速打开市场。此后,其多次把握住市场风向,带领恒大接连拓展全国、香港上市、多元发展,成为行业龙头。

作为松下幸之助“自来水哲学”的信徒,许家印信奉“以优良的品质,用消费者能购买的价格,把商品像自来水一样源源不断地为顾客提供出来”,由此延伸出的基本经营方针是:质量必须优先,价格必须低廉,服务必须周到。这种“民生地产”是恒大的基本理念,也被认为是其取胜的“法宝”。

恒大还将更大

每三年制定一个“三年计划”,这是恒大实施前瞻性发展战略的习惯做法。2016年10月3日,其发布公告称,2017~2019年其销售额将达到4500亿元、5000亿元、5500亿元,营业额将达到2800亿元、3480亿元、3800亿元,净利润将达到243亿元、308亿元、337亿元。

秦朔发文评论称,这是属于一个相对理性,甚至可以说“保守”的测算。他在文章中分析认为,如果恒大进一步发力,就会大幅超预期发展。多项经营指标超过万科的恒大已成为中国房地产舞台的主角,后者估计会很难再反超。

财经评论家叶檀也在近日发文点评称,恒大上述2017年~2019年的销售额、营业额、净利润目标,有较高的概率能够超额实现。“其与深深房重组回归A股,估值可达2200亿元。恒大已成为当下中国商业世界的赢家,能打败他的只有他自己。”

当然,恒大的成功不仅体现在其自身的速度和规模,更大的意义在于其为行业的供给侧改革提供了很好的借鉴意义。

供给侧改革就是通过不断改革、完善供给端,调整产业结构,生产出质量好、价格实惠的民生产品,满足市场真实需求,恒大的产品定位贴近民生,为市场提供高品质、高性价比的产品,与供给侧改革的思路高度契合。


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