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恒大2011年9月销售业绩资讯发布实录

 发布时间:2011.10.13   内容来源:恒大集团

主持人:各位资讯媒体朋友,大家下午好,首先非常欢迎大家参加恒大地产集团2011年9月销售业绩发布会,下面先容与会的嘉宾:
        董事局副主席兼总裁夏海钧博士;
        财务总监兼实行董事谢惠华先生;
        副总裁兼实行董事赖立新先生。

下面先请赖总先容2011年9月的销售情况。       

赖立新副总裁:谢谢各位参加今天的销售业绩发布会,下面简单的先容企业今年9月份的销售业绩。
       集团2011年9月实现:合约销售额91.6亿元,同比2010年同期的51.1亿元,增长79.4%;合约销售面积151.3万平方米,同比2010年同期的79.6万平方米,增长90.1%;合约销售均价6052元/平方米。
       9月新开盘9个项目,分别位于汉中、东营、北海、营口、抚顺、岳阳、哈尔滨、泰安、吴忠,除营口外均为集团首次进入的城市,新项目全月累计销售26.7亿元。新开盘的9个项目大多不受限购政策影响,再次验证了大家前瞻进军三线城市的正确决策。
        集团2011年9月实现:合约销售额91.6亿元,环比8月的91亿元,增长0.6%;合约销售面积151.3万平方米,环比8月的145.2万平方米,增长4.2%;合约销售均价6052元/平方米。
        2011年1—9月,累计合约销售额692.6亿元,较2010年1—9月累计的356亿元,同比增长94.5%;累计合约销售面积1045.8万平方米,较2010年1—9月累计的569.8万平方米,同比增长83.5%。
        2011年1—9月,在销售均价基本稳定的情况下,大家的销售额自3月以来连续保持同比环比双增长。3—9月按月环比平均增长率11%;大家累计已完成全年700亿元销售计划的98.9%。
        10月份,大家计划新开盘12—13个项目,全月计划新增315万平方米以上可售货量;加上现有的688万平方米可售货量,预计10月全月可售货量保持在1000万平方米左右,仍旧保持了充足的货源。

主持人:下面是记者答问时间。

记者:国庆7天的销售情况是怎样的,是否已经完成了700亿元?
        夏海钧总裁:10月的销售情况,因为上市企业有规定,10月份的业绩会在11月份给大家做一个公告,销售情况还是比较好的。

经济日报:昨天大家看到内地说佛山限购令突然放宽,昨天晚上又取消放宽了,是不是限购令要退出市场了,您是如何看待这个问题的?
        夏海钧总裁:大家对三线城市的限购抱着很大的预期,现在看来国家的房地产宏观调控政策已经起到了良好的效果,对于中国房地产楼价的调整起到了积极作用。
        如果能够按照现有政策进行的话,当然个别地区考虑到当地的经济状况,要适当的调整政策也是有可能的,这主要是地方政府的事情。总的来看,我认为目前还是维持现状,一直到楼价平稳。因此,大面积的出现限购放宽的政策,我相信在短期内是不会出现的。现在政策已经起到了良好的效果,也没有必要进一步加大新的措施。

经济日报:什么样的情况下会大面积的放宽限购令?
        夏海钧总裁:这是中央考虑的问题。

经济日报:你们平时也会考虑的。
        夏海钧总裁:房地产是中国经济重要的支柱,跟中国经济的各个方面都是息息相关的,包括金融、投资、劳动力市场就业,因此保持房地产市场的稳定,对中国经济的发展是非常重要的。应该说房地产市场的稳定,是中央政府的目标,而不希翼大起大落。

明报:接下来企业的销售策略能否跟大家有一个交代,销售价格是否会调高?环比是否会继续增长到年底?现在是否可以先容一下。
        9月份新开的9个项目,可售面积是多少,销售面积又是多少,想了解9月份的情况跟原先是否有所变化?10月份销售是否有新的压力?第三个问题,从10月份到12月份计划推多少个项目,大概多少面积。
        夏海钧总裁:9月份实现了91亿元,全年计划700亿元基本上完成了。可以用一句话说,完成恒大集团2011年的目标已经是毫无悬念的。现在大家关心的是恒大有多大的增长。管理层对此问题进行了系统的研究,要考虑几个因素,第一要保持企业长远和可持续的发展。从能力来说,现在恒大一个月卖90多亿元,按照现在的进度发展下去,到今年年底恒大的销售金额是非常可观的。
        为了保证企业2012年还有良性的或者是较大比例的增长,大家必须要给今年设定一个合理的目标,合理的目标是什么,就是说在700亿元的基础上,还要有一个相对高比例的增长。比如说今年700亿元,今年要增长10%或者是20%,增长后就变成了2011年的基数,2012年要设定新的目标,如果今年的目标过大过快,对明年目标增长的稳定性会有影响。
        2009年销售了303亿元,到2010年是504亿元,今年700亿元目标的超额完成,我相信会比去年有比较大的增长,今年会在700亿元的基础上有所增长,为明年企业新的战略目标打下一个基础。在未来的三个月内,大家可能会看到恒大的销售在增长到一定的金额后,会放低增长速度,主要是为了2012年有合理的增长,大家也很自豪,大家可能会成为香港上市企业中第一家完成全年目标的企业,这个目标是在国家的宏观调控政策下,整个金融环境和房地产环境比较恶劣的情况下实现的。
        之所以能够实现这一目标,我认为跟恒大清晰的战略有关,大家一直坚持着走中国的二三线城市的道路,特别是在今年,恒大大部分新开的楼盘都在三线城市,这使大家有效的规避了国家政策的风险,同时大家也坚持打造民生地产的理念,使大家的销售价格,保持在6000元/平方米左右。这一价格,我算了一笔帐,首付30%的话就是十几万到二十多万,月供是3000元左右,这一比例是大部分中国老百姓都承受得起的。因为销售价格不高,因为进入中国刚性需求比较强烈的二三线城市,成就了恒大今年良好的业绩。
        一般来说,新盘都是10—15万平方米左右,假设每个新盘都是15万平方米的话,总建面在120到130万平方米左右,新盘销售的面积是26.71%,平均每个盘销售了3亿元左右。

星报:新盘销售的价格是多少?
        夏海钧总裁:没有统计面积,统计了金额,26.9亿元,新盘的价格低于6000元/平方米。

星报:一般新盘销售率都是达到40%左右吗?
        夏海钧总裁:差不多,跟2010年相比会有所下降,2010年的销售去货率是50%,今年是40%左右。主要的原因是项目增多了,企业有意的放慢了速度,国家的调控速度对目前的市场造成了影响。
        10、11月份的新盘推货计划,企业还有十几个项目,但是不一定会推,因为要为明年打基础,会放到2012年的年初推,今年的推盘数量相信在10月份会有比较大的增长。10月份完成既定全年的目标后,11、12月份会减少新项目的推盘,也会降低销售速度,这个情况在2010年的12月份出现过。   

新报:您说主攻二三线城市,规避了政策的风险,今后几年的重点会放到商业地产吗?现在很多香港的地产企业,包括太古和星汇都进军内地商业地产,恒大有怎样的计划?
        夏海钧总裁:恒大这几年坚持住宅为主,无论上市前后,这几年看到恒大的增长可以用日新月异形容。你看大家2009年是303亿元,2010年是504亿元,今年在700亿元的基础上还会有大幅度的增长,企业获得了稳定的收入和现金余额。随着销售情况和现金流越来越好,资金充裕的情况下,企业在未来会考虑逐步加大商业地产领域的投资,这一投资不是一蹴而就的,而是十年到二十年的计划,逐步加大商业地产的投资,大家要量力而行,确保销售商品房良性的情况下,逐渐增加商业物业。

新报:今年的700亿元都是来源于住宅?
        夏海钧总裁:现在是以住宅为主,以后会在商业方面增加持重的比例。    

记者:刚才提到对2012年是比较有信心的,有比较大或者是合理的增长,您认为为什么有这样的预期?
        夏海钧总裁:基于目前的状况,企业对明年的销售还是有信心的。这一信心的来源,是恒大战略布局的前瞻性。大家现有的项目,基本都覆盖到了中国的二三线城市,特别是2010年和2011年,大家大部分新增的项目主要集中在中国的三线城市,这种情况下,我认为企业在2012年的销售,受到宏观调控影响的面会较其他发展商小,如果在今年企业完成这样的业绩的话,2012年在2011年基础上取得较大幅度的增长是非常有信心的。
        我记得2010年万科超过千亿的时候,有记者问我恒大的目标,我说是未来的二年左右的时间,今年如果在此基础上能够实现增长的话,明年企业的目标又会在今年的基础上再增长,就会跟1000亿元无限的接近或者是超过1000亿元。

记者:从10月份开始,广州有大量的土地入市,特别是南站,大概有34块土地,广州很多的房企对南站附近的金融用地和商业用地都有兴趣,恒大对这些土地是否有兴趣,是否会去拿地?
        夏海钧总裁:现在拿地的原则是全国平衡,不是一个区域平衡,企业现在覆盖了中国100多个城市,对应的有全国28家子企业。每一个报上来的项目都会在管理委员会评估,28家企业每一家报上来3个项目,就有70多个项目进行平衡,广州的项目也是在几十个项目中进行平衡的。基于这样的平衡状态下,我相信广州目前情况下的竞争优势较其他的城市弱一点,毕竟全国不同的城市有不同的需求,如果大家就是广州的发展商,今天坐在这里,我可以坦率的说,广州南站的土地是非常优质的,可以去拿。但是基于全国的布局来看,其他的地区还会有更好的机遇,每次平衡后,都会决定企业是否要拿土地。

记者:现在是否有子企业提交南站的土地信息。
        夏海钧总裁:广州有子企业,觉得有可行的信息都汇报到决策委员会进行平衡,如果从广州的区域来说,南站的土地非常的有价值,但是作为全国平衡来说,就不一定了。恒大现在已经从广州走向全国,变成全国的发展商,在全国的布局中,大家考虑的问题,不是局部的问题,不是在广州一定要拿项目,而是看全国的布局。还有就是今年的土地储备基本上完成了,没有特别好的机遇,还是那句话,不会再拿新的土地。  

新报:补充问一个问题,前段时间重庆市的黄市长表态说,明年和后年房产税有可能推广到全国,恒大作为地产界的代表,相比限购令来说,房产税是长远的政策,限购令只是行政干预,地产商对这一政策的推广有什么看法和应对。
        夏海钧总裁:我只能说一句话,房地产企业在中国的大环境下,首先要适应这一环境,第二要适应政策的变化。在政策的环境下,找到企业生存的空间和基础。国家强调房地产的调控,调控过快增长的地区,调控楼价过高的地区,开发商要有应对,恒大的应对就是进入二、三线城市。作为房产税,我相信中央出台房产税的一个目标是打击投机,打击高楼价,如果发展商要应对房产税,应该发展一些满足中国老百姓需求的商品住宅。比如说恒大的价格是6000元/平方米左右,我相信房产税对大家这样的产品也有影响,但是较别的企业弱,这就是企业应对的问题。
        改变国家的政策是不可能的,但是在任何情况下,房地产企业都有空间,因为中国十几亿人口,人均居住的面积还是比较小的,应该说改变居住的愿望是非常强烈的。现在来说,中国整个房地产市场的刚性需求还是比较强烈的。在这样的市场下,10—15年都是中国房地产市场发展的良性时期,关键在于布局哪些城市,发展哪些产品,能不能满足老百姓的需求。如果你的产品错了,一味的追求高房价,一味的追求超过中国老百姓需求的豪宅,在国家宏观调控下就会受到影响。如果坚持的是满足中国老百姓住得起的住宅,如果发展的都是老百姓买得起的住宅,我相信政策怎么调整,对你的影响都是有限的。恒大这几年发展最大的得益就是不断的研究国家的房地产产业政策,使自己的发展方向符合国家的产业政策,符合了产业政策,符合了房地产的布局,推出的产品满足了老百姓的需求,才会有恒大这几年高速的发展。   

星报:现在大家都对房地产板块看的比较淡,很多城市都降价10%—20%,大家认为恒大的产品缺乏稀缺性,离城市中心比较远,或者是一些大城市周边的卫星城市,这样的产品,即使价格降低,也很难在量上提高。
        夏海钧总裁:你问的是很好的问题,我来回答一下为什么恒大卖得好。先用数据说明问题,你提的问题在恒大年初已经解决了。恒大卖700、800亿元是否可以做得到,现在恒大是销售仅次于万科的企业,大家做到了,做到的原因就是因为大家的性价比优势,老百姓买得起。
        举个例子,新进入企业的大学生工资是5000元/月,从全国20多个名牌大学毕业进入恒大,如果年轻的两口子就是1万元/月,买一套房屋,假设是100平方米均价是6000元/平方米,总价是60万元,首付30%是18万元,如果做30年月供的话,每个月供2800元/月,不会超过3000元/月,两口子加起来,拿两个人工资的30%,就可以买得起恒大的楼盘,在这样的价位下,而且是精装修的,不用担心这个价位会受到调控政策的影响,因为价位是非常具有吸引力的。
        大家的二线城市项目,离城市中心区有一定的距离,但是项目的规模比较大。配套了会所、幼儿园、健身中心。很多记者看过大家的楼盘,实际上老百姓足不出户,在小区内就可以解决衣食住行,包括教育,这样的楼盘是年轻人最喜欢的。只要通过楼盘就能解决小区到城市中心的交通,这样的楼盘就非常有吸引力,这是大家在二线城市的成功策略。
        大家进入三线城市的时候,90%的大发展商没有进入,因此在三线城市拿地的时候,基本上都是中心区域,因此不存在位置偏的问题,因此销售情况也是很好的。因此大家走对了方向,如果在2009年上市的时候,企业将所有的资金集中投到北京、上海,可能今天面临的情况跟现在完全不同,最起码不会有700亿元的销售状况。

星报:如果地产板块出现比2008年更加严重的危机,所有的项目下降20%,你们仍然有信心在2012年比今年有较大的增长吗?
        夏海钧总裁:你说的假设,我自己的感觉,明年的形势不会比今年差,这是我自己的一个判断。今年房地产形势比较严峻,我说的差主要是指国家的政策上,未来政策环境上应该会相对的平稳。
        第二,房地产环境面临着两极分化,一种是在今年销售不好的企业,到明年就会面临一种困境,因为现金流会有困境。明年对一些中小企业来说,可能环境要比今年更加的困难,主要是因为今年没有抓到机遇,或者是销售的布局错误或者是产品的定价错误,导致销售急剧的下降,导致明年的现金流出现问题。反过来说,对于一些大企业来说,对于全国性布局、有充足的国际国内的融资渠道的发展商来说,在明年和今年都是历史性的机遇,因为可以抢占新的市场份额。
        恒大的增长,最大的得益是宏观调控下,大家抢占了一些小企业的市场份额。并不是说整个环境好了,环境还是相对比较恶劣。因此恒大、保利、万科在如此环境下,销售还是增长了。换句话说,整个市场的总额是下降的,但是个别企业还是增长的。这一轮宏观调控到明年,应该说面临的就是市场的两极分化,前十大或者是二十大的发展商,市场集中度进一步增加。

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