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[中国房地产报]两会“税改”呼声出现交集——谋破

 发布时间:2009.03.12   内容来源:恒大集团

在全国工商联日前向政协提交的团体提案中,一份来自下属房地产商会得调研报告格外引人注目。这份报告指出,房地产企业高额的费用支出约有一半流向政府,出现众所周知的“土地财政”现象,这是造成房价高企、民众购买力降低的主要原因。

报告借此建议,考虑到当前和长远,应从税收等根本性制度入手,对方地产业进行改革。这份报告原为“申请将房地产列入十大产业振兴规划”草案稿得一部分,在落选“十大产业振兴规划”后,最终变身为政协提案。

上述提案试图以详尽的图标和数据说明,当前房地产企业已经不堪高税费困扰:“在房地产项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%。”“在房地产开发企业的总销售收入中,政府所占比例(37.37%)超过企业所占比例(26.14%)大约11个百分点。”“房地产企业利润空间早已所剩无几,处于微利甚至全行业亏损的境地”。“房企单方面调低房价的空间已经很小。”

几乎同时,众多声音在“房地产税费改革”这一关键词上出现交集。

十一届全国政协委员、恒大地产董事局主席许家印抛出“三控”降房价理论,指出“一旦政府严控地价、税费,并锁定企业利润区间,房价就会下降”。为此他建议取消预收的土地增值税,改为以企业净利润计算的“地产税”,如此可节省企业开发成本17.4%。

巧合的是,就在许家印发表“三控”言论当天,广东省出台了15条刺激楼市的利好措施,其中最“刺激”的内容,恰是缓缴土地出让金和土地增值税等更为宽松的税费政策。

全国工商联房地产商会会长聂梅生对提交上述提案的初衷说明说,房地产税费制度改革确有其必要性和合理性。“占总成本63.19%的土地成本和税收一旦降下来,过高的房价自然会降。”这并非是一项孤立的建议。本报记者在两会期间获得的多分房地产相关提案中,均有涉及税费改革的内容。如政协委员郭松海建议开征不动产闲置税,以抑制过度投资、解决房屋控制问题;政协委员张庆成提交了“关于房地产业通过拍卖程序所获土地纳入营业税税基抵减项目”的提案,重点也在减税。这些提案令本届两会有关房地产税费改革的呼声渐高。

值得注意的是,在3月5日第十一届全国人民代表大会第二次会议上,国务院总理温家宝所作的政府工作报告中,对此也有提及:“降低住房交易税收等一系列税费减免政策。”

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在人民大会堂接受记者提问时说,“我理解这应该指的是房地产行业相关税费改革。”贾康同时预测,2009年决策层有可能会适当放松对房地产行业的税收。

上述全国工商联房地产商会的提案认为:“土地成本过高不仅增加了企业的资金压力,也导致了政府土地收益的不可持续性。”据此,房地产税费一条重要的改革方向即征收物业税。“具体办法是将一次性收取的土地出让金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税,延迟到房屋保有环节征收。”而在一些学者看来,物业税改革或许可以成为破解土地财政困局的突破口。中共中央党校研究室副主任周天勇在此前接受采访时曾表示,用开征物业税代替土地财政,不仅政府可以从中获得可观的土地增值收益,同时这部分收益以税收的形式可直接进入国库,地方政府的批地冲动将会得到一定程度的遏制。

江苏省建设厅厅长周岚在接受专访时也表示,如果一次性付清土地出让金的交款方式有所调整,缴纳物业增值税也应该有所考虑。

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