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[每日经济资讯] 手握超200亿现金 低迷期恒大趁势加速整合

 发布时间:2010.05.06   内容来源:恒大集团

每日经济资讯 2010-5-6 记者朱玲

当下房地产市场风云多变,成交持续低迷。

5月5日,去年赴港上市的恒大地产(3333.HK)在香港业绩发布会上,再次交出令各界吃惊的4月销售业绩:今年4月集团实现合约销售额37.4亿元,同比增长达55.9%;今年1-4月份,恒大累计实现合约销售额达到121.3亿元,相比2009年同期上涨了120.3%。截至2010年4月30日,恒大现金结余达到209.9亿港元。

对于业绩的大幅增长,业内分析人士认为,恒大进入的城市主要集中在房价涨幅较低的二三线城市,这些城市楼市受新政调控的影响较小,刚性需求强烈。同时恒大也规避了与其他房地产商争锋一线城市、推高房价的风险。

强势吸金1-4月销售超百亿

从4月中旬开始,各地楼市成交开始出现明显下滑趋势,“五一”黄金周期间更呈现出前所未有的惨淡。而恒大地产却交出了一份逆市飘红的市场答卷。

据悉,2010年4月,集团实现合约销售额37.4亿元,合约销售面积达57.8万平方米,其中销售额相比2009年增长达五成,达到55.9亿元,销售面积同比增长达17.8亿元。值得注意的是,在市场低迷的情况下,恒大全国范围项目销售均价达到了6408元/平方米,比去年的4666元/平方米上涨了32.4%。

本次业绩发布会的公开资料显示,4月对恒大销售贡献颇多的区域主要集中在二三线城市,如石家庄、重庆以及长沙,其中石家庄销售金额占了总合约销售的18.7%,重庆达到了14.1%,而长沙也占了10%份额。

其中石家庄恒大城项目最具代表性。恒大地产相关人士透露,石家庄恒大城项目于4月18日新政发布的当天正式开盘。当日实现合同销售额约6.3亿元,合同销售面积约7万平方米,销售约520套,均价达9014元/平方米,刷新了当地楼市记录。

市场专家认为,二线城市与一线城市的楼市显示出比较大的差别,因此如恒大这样主要布局全国二线城市的开发商,将会在实力上有进一步的增强,并提升应对市场变化的能力。由于国家将调控区域集中于部分房价上涨过快的城市,从日前国家统计局公布的全国70个大中型城市房价涨幅来看,涨幅较大的也以一线城市居多。

因此,近期一些主打一线城市的开发商,4月的销售业绩或有不同程度的下滑。恒大则避免了冲击,受新政的冲击很小,此外该企业一直以稳健经营为目的,不论是销售还是开发土地,都避开了与其他开发商追逐一线城市,不断推高房价而引发的市场预期风险。

截至4月,恒大地产累计实现合约销售额达121.3亿元,这相比2009年同期增长了一倍,达120.3%的涨幅;累计合约销售面积达189.3万平方米,同比增长60.4%。这是继2010年3月后,合约销售再次刷新的同期纪录。

早已布局二线城市的恒大,尝到了硕果累累甜头,今年恒大更是用实际行动再次证明,其二线布局策略。4月23日,恒大地产以5亿元的总价拿下长春高新区地块,该地块高达20万平方米,地面均价仅为2531元/平方米。

业内专家表示,一些大品牌的开发商进驻二三线城市,不仅会提高当地楼盘的品质和质量,同时能拉动当地经济增长,市场竞争也呈现多元化发展。

现金流充足全国8.5折优惠抢占市场

“大家全国范围内楼盘已经开始推出8.5折的优惠。”恒大地产一内部人士透露。

4月15日,银行实行差异化的信贷政策,提高二套房首付到5成,提高利率达到1.1倍,这让整个市场再度风雨飘摇。各家开发商都不敢贸然行动,不少开发商人士透露,目前也只有看市场情况再做计划。

虽然恒大上市后一直保持充沛的现金流,截至4月恒大的现金结余高达近210亿港元,但恒大率先实行全国范围让利优惠活动,其折扣幅度达到8.5折。对此,恒大内部人士表示,“大家借此让利于民,就算是这么大的优惠幅度,其实大家产品还是能够在盈利的空间范围内,实现市场最大化规模效应”。

今年1月底,恒大地产首次发债,受到超额认购,成功发行达7.5亿美金的5年期优先票据,此后4月,恒大地产又发行了6亿美金的债券。至此,今年4月,该企业的现金为209.9亿港元。据悉,2009年12月,恒大现金流达163.6亿港元,今年1月达到190.2亿元,稳健的现金流逐月提升。

不少证券人士认为,恒大地产提前抓住市场机会加快融资,手握充足现金为未来行业 “过冬”作准备。据悉,恒大这两次融资发债,都创下赴港上市的内房股企业发债新高,此次空前力度地私募融资,也是对过往土地成本以及市场预计的未雨绸缪。

分析人士指出,目前整个市场处于调整阶段,在各家还未反应时做出反应的企业,调整自身战略,是应对市场预期变化的核心,恒大的优惠措施既可以保持大型企业现金流的平稳增长,也可以顺势扩大市场份额。

有分析人士指出,恒大大部分项目处于二线城市,成本较低,对于金融机构来说,贷款的风险相对较小。

据悉,恒大地产是中国土地储备最大的房地产企业之一。目前,恒大在全国土地储备已超过5000万平方米,57个项目分布在25个主要城市中。项目所在城市基本为区域经济中心,人口数量大多在500万以上,经济规模及发展速度全国领先。

而根据恒大人士先容,恒大地产大部分项目规模在50万~200万平方米之间,此类项目最适宜规模开发、滚动开发,可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件。

一般来说,恒大的项目都坐落于所在城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域,84%的项目为城市市区项目,环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大。

如果涉及旅游地产项目,则一般位于距离超大城市中心区30~40公里、高速公路出口附近以及拥有独特的优美自然环境的地方,这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。

尽管当下开发企业贷款以及个人贷款都在不同程度收紧,而恒大稳定的现金流则保证了企业健康发展。

低潮介入行业整合契机显现

一接近恒大地产的人士向记者透露,恒大此举是“项庄舞剑意在沛公”,主要还是趁着市场在低潮的时候,进行行业整合。

如恒大这样规模大,资金实力雄厚的企业,不仅仅借此提升市场规模,同时会通过兼并等手段并购一些资金实力较弱的企业,从而实现自身的领域扩张。

“在目前的政策环境下,土地价格正随房价有所降温,而对于资金量充足的开发商来说,却是整合土地资源的大好时机。”地产专家均有此看法。土地价格的合理回归,正在给恒大这样的开发商创造开疆拓土的机会,在新的城市中拿地,将比以前更加容易,而且将提高其贡献率。

据了解,恒大在二线市场的布局效果已经显现,不仅4月销售业绩中,就是第一季度的销售中,恒大全国的战略布局,二、三线城市对集团的贡献是逐渐增大的。

此外,恒大的管理和运营优势,也会在市场变化中发挥更为重要的作用,在二线城市中,新的扩张需要有成熟管理和运营模式的开发商介入,一旦市场不好,中小开发商失去了竞争优势,而大型开发商则将趁势而上。

不仅是土地成本,在工程管理以及招标等管理上,恒大一直坚持标准化的运营优势。据一位长期研究恒大地产的观察人士分析,恒大地产对于新项目的选择,实施统一的选择标准,保证项目开发成功,最大限度降低了决策风险。

他指出,这将包括项目区位、项目规模、项目定位、项目现状的标准化等。此外,企业对于所有的主体、装修、园林等大型工程都由集团总部统一招标,而集团的规模优势,则确保了投标企业能以合理的价格提供优质的服务,有效控制建设成本。

新政下,开发商正在变化出各种策略和战术,但规模型和实力型的开发商则开始占据越来越多的优势。“每次市场调整,都是扩张型大企业的一次机会。”有专家说,因此从目前恒大销售策略的变化来看,大开发商的时代正在加速到来。

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