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[第一财经日报] 恒大地产:打造地产传奇

 发布时间:2010.10.29   内容来源:恒大集团

在房产调控愈演愈烈的大背景下,已经很难找到一家像恒大地产(3333.HK)那样无论市场如何波动,投资者都对其始终保持关注热度的地产上市企业。

刚刚成为“中国房地产上市企业价值榜?中资港股TOP10”榜眼的恒大,一直以来,都是国际资本市场积极关注的对象,特别是去年11月在港交所上市以来表现尤为突出,虽然市场遭受了多轮调控的影响,销售规模和企业业绩却逆势取得大幅增长,甚至创下2010年上半年净利润增长超过10倍的增长传奇。

投行唱好

日前,高盛发布研究报告认为,中国楼市调控后,置业者的购房意愿越来越理性,开发商的资产负债表越来越薄弱,可能会对售价造成影响。但在市场持续低迷的情况下,依然看好那些快速扩展到中国中西部地区、能够以产品质量来提升产品魅力的企业。这些上市的开发商只要有着良好的资产负债表、充裕的资金和有力的实行力,就会在未来的房地产业立于不败之地。

高盛报告指出,基于恒大在中西部的密集布局、具备超强竞争力的产品性价比,以及专注资产流转的高效实行力,将巩固其作为行业领袖的地位,并借助规模效益进一步提升企业的中期盈利表现,预计恒大的合约销售额将超越同行。高盛重申在房地产股中给予恒大买入级别的首选地位,目标价5.08港元。

而花旗发表的研究报告则认为,恒大是内房股中首选股之一,目标价5.13港元,以反映预期2011年每股资产净值7.33港元折让30%,较现价大幅溢价67%。花旗指出,恒大为内地最大的房地产开发商,拥有内地最多以及最广泛的土地储备,预计土储约7200万平方米,同时平均每平方米成本只有519元人民币,相当于平均售价的8.3%;同时该企业为2009年至2010年内地排名前五的销售商。

花旗称,恒大是行业中最高核心盈利的企业;与中国海外、华润置地以及万科比较,恒大财政稳健,加上现价相当于2011年每股资产净值7.33元折让61%,较同业平均28%至31%仍有一段差距,故看好企业前景,并认为是内房股中首选之一。同时预计,恒大2010年及2011年纯利为50.69亿元及72.91亿元,每股盈利0.338元及0.486元;预计股本回报率分别为34.3%及37.6%。

持相同意见的还有德意志银行、中银、美林等国际投行,美林看好恒大在销售方面的强劲表现,给出股票目标价4.6港元。

逆市上扬

恒大在港上市后股价一直表现进取。去年上市之初,众多内房股招股反应均不尽如人意,恒大却一枝独秀。凭借企业丰富的开发实力,以及雄厚的土地储备,恒大在香港一现身,便受到了投资者追捧。公开资料显示,目前恒大股东遍布亚洲、欧洲和美洲,包括郑裕彤、美林、高盛、GIC、淡马锡、中国银行、英国保诚等39家全球战略股东。

在众多投资者的一致看好及企业良好的业绩表现推动下,恒大股价逆市上扬,10月12日,恒大逆势上扬13.33%至3.23港元,上涨幅度高居港市第八位,地产类港股第一位。恒大股票成交2.43亿股,成交量同居港市第八位。同日,恒生指数下跌85.61点至23121.7点,跌幅为0.37%;地产类股票下跌409.90点至31745.76点,跌幅为1.27%。

10月14日,恒大地产一度摸高至3.54港元,此后几日,因冲高稍作回调,但仍然保持在良好的上升通道之中,恒大股价仍有较大上升空间,一路走强已是大势所趋。

国浩资本认为,恒大此轮逆市上升缘于房地产销售强劲,资产周转率高,并且估值吸引。在香港上市的中资地产股中,恒大是销售面积最大的住宅开发商。恒大半年报显示,恒大今年上半年销售了333.9万平方米的物业。

2010年上半年,恒大住宅的平均销售价格接近每平方米6300元人民币,而十大内房股平均销售价格约为每平方米10000元。2010年上半年企业毛利率24%,行业平均35%。相对来说,恒大定位于二、三线城市的住宅市场,受政府紧缩政策的影响较小。尽管最近中国政府推出的紧缩政策可能冲击第四季度的房地产销售,国浩资本认为,恒大2010年能实现合约销售额450亿元人民币,按年增长50%,而行业平均按年增长只有25%。

有分析认为,恒大地产上半年的财务数据,让同行在未来几乎很难再超越。

价值之源

如果说恒大的股票是让投资者财富增长的重要凭据,那么,恒大模式则是让恒大股票保值增值的根本保障。的确,先进的企业模式创造的价值是不可限量的,这在恒大表现得尤为突出。

“恒大超常规、跨越式的发展得益于大家超前的战略思维,集约化的中央管理和标准化的运营模式,得益于大家快速开发、绝不囤地、让利于民、精品地产的理念。”10月23日,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧在重庆恒大酒店开业盛典上一语道出了恒大近年来超常规、跨越式发展的关键所在。

在战略上,恒大自2004年开始,就布局二、三线城市,尤其是布局升值潜力大的高增长区域,并在日后的跨越发展中逐渐显现出战略的前瞻性。截至2010年上半年,恒大拥有73个项目,分布于36个主要城市,其中89%为省会级城市,为进入省会城市数量最多的开发商。

而集约化的中央管理则是恒大董事局主席许家印教授根据多年丰富的管理经验,吸取借鉴现代经营理念和管理经验的基础上,在长期的实践中摸索出的一套属于恒大自己的企业管理模式。

这种模式是建立在恒大集约化、紧密化管理方式基础之上,适应了恒大“打造精品”经营模式、“品质制胜”的品牌战略持续稳健快速发展的需要,被认为是恒大能让全国15000名员工保持强大实行力的重要手段。它的重点就是强化整个集团企业对各地企业的垂直化管理,包括人力资源、资金财务、工程建设、成本控制、合同履约、项目营销等房地产开发建设重要环节。

据了解,恒大集团总部上千人不做具体业务,就是做管理,对各分企业的垂直化管理,所有的招标采购权都集中在总部。在企业的扩张中,这套模式既保证了总部权威,增强了抗风险能力,又保证了标准化“复制”效率,让项目半年内完成从拿地到开盘的快速开发得以实现。许家印曾在私下场合说:“万科是民主的,碧桂园是集权的,而恒大介于两者之间。”许家印是恒大地产集团这个庞然大物的灵魂所在。

恒大通过建立集约化中央管理和中国房地产界唯一的标准化运营模式,实现了集团在高速发展过程中的有效成本控制与风险控制。确保每一个尚未成熟的地区企业不走弯路、降低风险,确保降低成本,确保精品战略能够在每一个地区企业、每一个项目上坚定不移地实施,从根本上实现恒大在全国的产品品质的领袖地位。

正是有先进模式的保证,截至2010年上半年,恒大布局城市从2006年的2个增长到36个,增长17倍;土地储备从2006年的310万平方米增长到7238万平方米,增长约22倍;在建面积从2006年的70多万平方米增长到2306万平方米,增长约32倍;交楼金额从2006年全年的18.9亿元增长到202.5亿元,增长约10倍,品牌价值也率先超过80亿元,成为中国房地产上市企业最具品牌价值企业。(来源:10月29日《第一财经日报》,记者靳冬)

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