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恒大2010年6月销售业绩资讯发布实录

 发布时间:2010.07.12   内容来源:恒大集团

时间:2010年7月12日
  地点:香港香格里拉大酒店

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【主持人】:各位资讯界的朋友大家下午好,欢迎大家出席恒大地产集团有限企业2010年6月销售业绩发布会,现在让我先容企业出席发布会的代表:
        董事局副主席、总裁夏海钧博士
        实行董事、首席财务官谢惠华先生
        实行董事、副总裁赖立新先生

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赖立新:下面我为各位先容恒大集团2010年6月销售额的情况。   
        2010年6月集团实现合约销售额48亿元,创下2010年以来单月最高纪录,合约销售面积80.6万平方米,合约销售均价5952元/平方米,集团6月合约销售额较2009年同期增长26.6%,销售面积同比增长1.9%,销售均价同比增长24.2%。
        在严厉的宏观调控环境下,集团2010年6月较5月合约销售额环比增长18.5%,合约销售面积环比增长25.9%,销售均价环比5月降低5.9%。均价变化主要受到高价盘本月可售货量减少及销量降低的影响,如剔除此因素,集团总体成交均价环比上月基本持平。
        2010年6月合约销售额占比较高的地区包括:重庆、长沙、太原、广东、成都、沈阳、天津、武汉、西安等,由于新项目开盘及有利的促销政策,合约销售额相比5月增长较大的地区包括:天津、长沙、重庆、太原、西安、沈阳等。
        2010年1—6月集团累计实现合约销售额209.8亿元,累计合约销售面积333.9万平方米,合约销售均价6282元/平方米。集团2010年1—6月合约销售额较2009年同期增104.9%,销售面积同比增长54.7%,销售均价同比增长32.5%。累计完成原计划全年合约销售额360亿元的58%以上。
        销售均价基本稳定的情况下,销售额呈现逐月上升的良好趋势,特别是6月份,延续了五月的销售政策,在宏观调控的情况下,再次实现了单月的最高销售额。
        集团一贯坚持稳健经营策略,尤其是上市后一直保持充足的现金流,截止2010年6月30日,集团现金余额达港元210.4亿元,相比上月净增长港元10.5亿元,环比增幅5.3%,创下集团上市以来的最高水平。现金流得益于企业的前瞻性和年初准确的预测到国际资本市场走势和中国宏观调控银根收紧的趋势,两次抓住机会成功发债,坚持现金为王的策略,坚持高性价比的产品策略,加大策略营销,上半年达到209.8亿元的合约销售额销售,完成全年目标的58%,继续保持较好的销售势头。综合未来多方面的因素,集团决定上调2010年全年的合约销售目标,由原定同比2009年303亿元增长20%以上,调整为比2009年增长30%,即达到400亿元人民币。凭借二三线的布局,通过集中招标采购降低成本和质量控制体系,一定可以实现这一目标。
        最后为大家简单先容6月新开盘的情况,6月份企业新开四个项目,包括长沙恒大雅苑、太原恒大名都、天津恒大绿洲、成都恒大山水城。四个盘当天开盘的合约销售金额超过10.6亿元,其中:
        长沙恒大雅苑项目开盘销售321套,销售均价6232元/平方米,当月成交金额累计达到3.03亿元。
        太原恒大名都合约销售267套,成交金额2.45亿元,销售均价6284元/平方米。
        天津恒大绿洲销售152套,销售均价9537元/平方米,当月成交金额累计近3亿元。
        成都恒大山水城,开盘当天合约销售114套,累计2.11亿元,均价6818元/平方米。
        在当前低迷的市场情况下,企业在不同地域不同档次的产品继续获得一致的认可,销售价格较为理想,产品性价比高,得益于企业深入二三线城市等前瞻性的战略。谢谢大家。

主持人:以下是问答时间,请记者提问。
        网易财经:我的问题是,之前恒大通过降价让利的策略,取得了不错的销售成绩,下半年企业对房价走势的判断是怎样的?恒大是否会进一步的采取降价的策略?谢谢。
        夏海钧:你讲的很正确,就是因为恒大超前的判断到国家房地产形势的走势,所以大家在5月6日首先调整了全国的销售价格。基于价格的调整,恒大在5月和6月持续呈现销量增长的势头,这跟企业的前瞻性的判断和科学的战略决策是分不开的,优异的销售业绩再次验证了大家强大的适应市场变化的能力。
        对于下半年的走势,大家从目前实际情况来看,中国的一部分龙头开发商在6月份也采取了局部的价格调整策略,因此6月份其销售业绩呈现比较好的局面,这跟价格调整是有关系的。从目前来看,下半年的走势短期内看不到调整的趋势。宏观政策是影响价格的重要因素,如果全国的发展商,尤其是全国性的开发商采取积极面对市场的定价策略的话,可以使房地产市场维持现有的局面。
        如果房价的下调局面暂时还未出现,不排除国家会出台进一步的政策。当然这种政策的调整,从长远来说,对于国家的宏观经济是有影响的,我想这是中央考虑的因素之一。

新浪网:恒大的战略布局一直是在二三线城市,以后的战略布局是否也是这样?二三线城市是否会成为房地产商竞争的重点?这是否意味着今后房地产发展的趋势?
        6月份的销售非常好,销售面积已经超越了万科,是否得益于85折的销售策略?如果没有85折的策略是否可以达到这个目标?
        对今年出台的宏观调控政策,您认为哪些是有利于房地产的健康发展,哪些政策使供需矛盾加剧,您的评价是怎样的?
        夏海钧:恒大在这几年能够取得较快的发展,跟企业的战略布局关系密切。
        实事求是的讲,大家起步比较晚,1996年才在广州发展。如果一开始就将战略目标定位为一线城市的话,用100亿元只能在北京、上海投一、二个项目,但是大家将有限的资金布局在中国刚性需求强烈的二三线城市,最终实现了企业这几年跨越式的发展。
        这个成绩的取得,一方面是中国的二三线城市土地的价格比较便宜;另一方面是老百姓的居住面积和居住质量非常低,因此这些城市应该是中国房地产发展未来的主战场和方向。我相信未来全国性的开发商会将二三线城市作为主战场竞争。   
        当然,一线城市也不会被大开发商抛弃,因为一线城市的人口需求和发展规模决定了,一线城市也是未来房地产必争之地。但如果一个开发商想成为全国性的开发商,或者是在房地产的波动期表现比较稳定的话,必须要实现二三线城市的布局。恒大的成功就在于此。
        第二个问题,上半年的销售业绩比较好,是否跟85折有关。我在合肥谈过一个观点,85折是一个因素,但不是绝对的因素,因为老百姓需要的商品房是高性价比的产品,也就是说应该物美价廉。恒大目前能够取得这么好的销售业绩,产品得到了市场的广泛认可,就是在性价比上优势明显。
        首先,恒大采取的是标准化的运营模式,集团总部对全国老百姓的需求进行系统调研后,制定了五大产品线,三大系列。其中高端的是恒大华府,中高端是恒大绿洲、恒大名都、恒大雅苑、恒大城,旅游地产是恒大金碧天下。这几个产品线,共同的特点是户型设计和产品品质都覆盖了中国老百姓的需求。
        此外,恒大采用了跟中国其他房地产企业不同的集约化管理模式。大家在施工方面跟中国的中铁、广夏等全国前十强的建筑施工企业建立广泛的战略联盟,跟金螳螂等全国前十强的装修企业建立战略联盟,保证施工质量;并通过集约化的招投标将一个城市或一个区域的业务集中到施工企业,因为量比较大,所以能在建筑和装修方面有效的降低了大家的成本。
        同时,企业实现了全国商品房的标准化运营和集约化采购。在对所有产品实现标准化设计的基础上,原材料包括精装修设备都使用了中国乃至全球的名优产品。因为是标准化和集约化的采购,这方面的成本得以大幅度降低。比如大家使用的电梯,全部是奥的斯,一般是用在酒店的,大家用在住宅项目里,就是得益于全国性集约化采购。所以,大家使用了最好的材料,同时控制了成本,加上大家的价格比较优惠,也就实现了恒大产品的高性价比。因此说中国的老百姓之所以青睐恒大的产品,我认为主要是看重了恒大产品的高性价比,而不是价格。
        宏观调控方面,我个人认为中国本轮调整有利的政策是将廉租房、经济适用住房纳入了中国房地产改革的重要环节。应该说中国老百姓住不起商品房的人很多,商品房和经济适用房是不同的体系,商品房市场继续降价的话,大部分的基层老百姓和工薪阶层还是买不起,因此要扩大廉租房和经济适用房的建设,也就是保障房的建设。中央看到了这一点,我认为改革是好的,有利于未来商品房市场的发展,也有利于解决中国中低收入老百姓的住房问题。
        房地产市场是市场化的产物,要按照市场经济规则来运作,过多的硬性政策会扭曲行业的发展,最终也会伤害国民经济。而要让房地产市场健康的发展,第一是要加大经济适用房和保障性住房的建设力度,第二是加大土地的供应。现在国家的宏观调控主要是限制需求,通过银根紧缩、限制二三套房的购买,包括跨区域购买住房,在需求上限制市场的购买行为。除了限制需求外,供给是非常重要的,如果土地供应量上来的话,会影响住房价格,进而产生有效的调整,这是我对政策的看法。

广州日报:您也提到了最近的宏观调控措施,最近内地房地产调控有松动的迹象,有的城市第三套房贷已经放松了,您对此怎么看,同时对下半年的走势有怎样的看法?
        夏海钧:目前的房地产市场是非常敏感的,放松或是收紧还不明确,开发商和老百姓都很困惑。如果中国的房地产市场价格可以稳定下来或者是略有下降,包括整体的房地产市场进行价格的调整,新一轮的宏观政策就不会再出台,这是我的判断。
        如果商品房市场价格,特别是热点城市价格还是居高不下的话,目前国家放松调控政策的可能性不大,我看还会有更严厉的政策出台。中央这一次调控的目的是使商品房价格回归到理性的增长幅度,当然这也是发展商希翼的,但是大家也希翼政策保持连续性和扩大需求。只有在保障性住房和土地供应两个根本性政策解决后,中国的房地产市场才可以健康的发展,老百姓才会买到物有所值的房屋。
        如果纯粹靠限制需求,这种单向的操作或者是阶段性的操作,未来必然会伤及国家的宏观经济,因为房地产的关联性非常大,包括工业、钢铁行业、建筑装修行业。长远来说,对于房地产市场需求的压抑会对国家宏观经济造成影响,中央已经看到这一点,在房地产价格回归理性增长后,我相信会有连续性的政策,不会一段时间就出台一些打压政策。  

观点地产网:有三个问题,第一,根据上半年销售价格,是否意味着今年上半年的毛利润比去年有很大的提高,目前预计毛利润会达到多少?
        第二个问题,2010年6月恒大上海项目开始动工,上海项目目前的状况是怎样的?
        第三个问题,夏总说85折对上半年业绩起到了正面作用,接下来85折政策会持续多久,下半年是否会有积极的营销策略出台?谢谢。
        夏海钧:第一个问题是利润的问题,请CFO回答,后面的问题我来回答。
        谢惠华:企业目前正在审计阶段,因此不便太多的评论,大家的毛利维持在合理的水平。
        夏海钧:第二个问题,关于上海的项目,大家在招股书和企业上市的时候曾经进行了披露,目前项目正在前期准备阶段。因为世博会的原因,目前项目不具备动工的条件。我相信随着世博会的结束,项目会在合适的时间启动,启动后也会第一时间告诉记者。大家看到很多记者对企业在上海的项目比较关心,也提出了一些观点。二三线是主战场,但是一、二线城市,尤其是北京、上海、广州等地,从长远来说还是房地产发展非常良好的区域,因此企业未来的目标还是会选择适当的机会进入到一线城市中。
        目前,一线城市中的天津、北京、上海、广州四地,广州、上海、天津已经进入了,北京如果有恰当的时机也会进入,企业就此完成全国布局。目前来说,企业已经布局20多个省会城市,基本上经济发达的省会城市都有恒大的项目。
        第三个问题,恒大战略很清晰,就是随行就市。不管市场怎么调整,大家是在市场的发展规律中找到老百姓可以接受的价格。为什么要按照市场规律调整大家的价格,这跟企业的战略布局和企业的总体实力分不开的,由于有庞大的土地储备、有在中国二三线城市广泛的布局,企业增加了抗风险的能力。
        企业战略目标是每年的净利润总额要增长20%—30%。如何实现利润总额的增长,就要在房地产高峰和低谷中扩大大家的总量。如果市场涨的比较快,这一年的开发量小一些,保证利润增长量;如果国家进行宏观调控就会加大销售、扩大销售额和市场份额,同样保证利润总额的增长。
        企业上市后,对投资者保证每年有20%—30%的回报。规模会随着市场进行调节,市场价格高了,销量小一些就达到目标;市场价格低了,就放大销售量,同样保证利润额的增长,这是企业整体的战略。恒大能够可以做到这一点,就是因为有雄厚的土地储备和二三线城市的布局基础。大家看到全国性的开发商,之所以在严峻的市场情况下敢于调整价格,就是因为有未来的预期,即使调整了价格,短期内利润率略有下降,但因为量的上升同样可以保证利润。在房地产市场增长后,还有大量的土地储备,可以保证企业利润总额的实现,因此就不会在乎牺牲眼前的利益,从而保证现金流这一重要的指标。

记者:您刚才提到了下半年房价如果未回归理性的话,中央会出台一些新的调控政策,目前的房价是否已经回归理性了?
        大家知道,恒大今年的原定目标是360亿元,半年已经超过了58%,企业是否会调整全年的目标?之前有说国资委觉得土地市场很沉着,可能会授权央企买地托市,您是否有听说这样的说法,下半年企业买地的策略是怎样的?
        夏海钧:今年年初企业在联交所发布公告,全年的销售目标是在去年的基础上调20%,当时制订的目标是360亿元。从目前来说,随着企业高性价比产品全面推向市场,企业有信心将今年20%的目标调整到30%,也就是达到400亿元。如果说国家不再出台新的宏观调控政策,企业下半年的销售会比上半年更好,如果有更加严厉的政策出台,最低的目标也是要保证全年实现400亿元的销售额,这已经比年初制订的360亿元调高了40亿元。
        土地方面,最近的土地市场比较冷清、包括国资委授权央企等等都是记者的猜想。从总体上来讲,我看国资委不会有这样的授权,也不会管到如此细的拿地策略;其次,有些城市的价格调整的比较好,有些城市还未调整到位,有的企业可能认为价格调整还未达到国家宏观政策的要求。目前来看,短期内看不到政策的放松。下半年房地产价格调整如果回归到理性,新的宏观调控就不会出台,目前的趋势很明显,包括全国性的开发商已调整了价格,或明或暗的在价格上进行大幅度的调整,从而保证上半年的业绩,我相信下半年的房地产价格会回归理性。
        每一家企业有不同的战略目标和特点,一些企业能够调整价格的原因,是因为它有充足的土地储备,第一期销售完,还有第二期的土地。如果企业土地储备不足,就不具备调整价格的条件,只能在现金流充足的情况下等待下一轮的高潮。每一家企业在制订战略方针方面,出台的策略不可能一样,因此价格调整方面各有考虑,但所有的策略都是为了适应市场的发展。全国性的开发商如果土地充足的话,会在价格上进行调整,以便应对市场。
        今年5月6日企业调整价格的时候,很多的媒体都说恒大的资金链出现了问题。恒大做任何事情都有战略考虑,比如大家之所以在年初1—4月份两次融资,就是大家感觉到了国家宏观调控的调整趋势,因此1月份从国际上融资7.5亿美金,此后国际资本市场就关闭了,很多企业无法完成发债。之后企业在香港向刘銮雄募集了6亿美金,星期五资金到帐后,星期六国家新的宏观调控政策就出台了。
        通过房地产价格的调整积累了充足的现金,企业就可以在目前的市场情况下吸取和储备土地,此时不抓住土地储备的话就失去了千载难逢的发展机会,我认为2010年对于资金充足的企业,是拓展土地的良好时机,到了2011年就没有这么好的机会。通过国际融资和价格调整,恒大获得了这个发展机会。到6月底,企业现金余额是210亿元,连续三个月达到200亿元以上。如此大规模的现金就是为了企业在保持稳健运营的基础上,吸取优质的土地,并以二三线城市为主进行开发。具体的土地储备和项目情况将在半年报的时候向媒体透露。

南方都市报:夏总您说到今年的宏观调控中加大了保障房、经济适用房和廉租房的力度,今年5—7月份的时候,万科、绿地、中国建设都宣布进行大规模的保障房的建设,恒大如何评价房企进军保障房建设,你们是否有这方面的打算。
        夏海钧:保障房的建设和相关保障政策出发点很好,可以保障中低收入老百姓的住房需求,但是保障房建设和发展主要依靠政府的财力。作为以商品房发展为主的企业,企业未来还是以商品房作为主要的发展方向。
        我相信,同时也希翼保障房和经济适用房的利润不要太高,这样就保证了中低老百姓的需求。但如果利润非常低的话,无法保障企业的需求,所以大家未来是否会介入,还根据市场的情况而定。
        如果政府要求发展商协助国家建设廉租房和经济适用房的话,恒大非常愿意承担起社会责任,帮助政府在廉租房、经济适用房、保障房方面加大建设力度,达到中国老百姓居者有其屋的政策目标。

网易地产:之前有消息说你们在三亚有商业项目,企业是否准备在商业项目方面加大力度,三亚的项目目前的进展怎样?
        夏海钧:商业地产是房地产企业保持稳定现金流的重要手段,随着企业经济实力的逐渐增强,就会逐步增加商业地产的比例。对于恒大,未来肯定会进入商业地产市场,但是会比较慎重,会在做好现有商品房开发建设的同时,逐步的扩大商业住宅持有量,这会有一个过程。至于说在三亚还是全国其他城市,商业地产项目会逐步推进,会在非常有效且保证现金流的前提下来做,大家今年进入海南市场,未来会在海南继续扩大大家的影响。

记者:目前开发商在二三线城市竞争激烈,恒大是否想过到四、五线城市发展,是为时过早还是已经有所准备?
        夏海钧:目前二三线城市的竞争还不是很激烈,中国大的开发商主要布局于经济发达的二线城市,例如武汉、南京、杭州、苏州、厦门等地,而次发达的二线城市和三线城市的大开发商还不多。所以目前次发达的二线城市竞争不是太激烈,三线城市则更少竞争,但是这些城市存在强烈的刚性需求。
        我相信恒大完成了二三线城市的布局后,会有很多的开发商跟进,但是大家已经在这些城市站稳脚跟。至于四、五线城市,中国大的开发商还未考虑这个问题,目前只有地区性的小开发商在当地进行发展。
        主持人:今天的记者发布会到此结束。

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